Аналитический отчет по оценке состояния конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса на территории Курганской области, за период: 2011-2013 гг.

Аналитический отчет по оценке состояния конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса на территории Курганской области, за период: 2011-2013 гг.

1. Общие положения

Аналитический отчет выполнен в соответствии с Порядком проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденным приказом ФАС России от 28.04.2010 г. № 220 (далее – Порядок).

Данный анализ проводится в целях оценки состояния конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса.

В качестве исходной информации для анализа состояния конкуренции на рассматриваемом рынке использовались:

- письма Департамента строительства, госэкспертизы и жилищно-коммунального хозяйства Курганской области;

- письма Департамента жилищно-коммунального хозяйства и строительства Администрации г. Кургана;

- нормативно-правовая база, содержащая характеристики рынка первичного жилья экономического класса, в частности, Приказ Росстата от 03.08.2011 г. № 344 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за ценами и финансами», Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 28.06.2010 г. № 303 «Об утверждении Методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса» (далее — Методические рекомендации по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса);

- сведения, представленные хозяйствующими субъектами, осуществлявшими строительство и (или) реализацию первичного жилья экономического класса на территории города Кургана в 2011 году, в 2012 году и в 2013 году.

2. Определение временного интервала исследования

Временным интервалом исследования рынка первичного жилья экономического класса является период с 2011 по 2013 гг. Данный временной интервал выбран с целью изучения сложившихся характеристик и оценки тенденции развития рассматриваемого рынка.

3. Определение продуктовых границ товарного рынка

В соответствии с определением, приведенным в Приказе Росстата от 03.08.2011 г. № 344 (ред. от 27.07.2012) «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за ценами и финансами», под первичным рынком жилья понимается рынок, на котором осуществляется передача в частную собственность нового (вновь построенного или реконструированного) жилья на возмездной основе, правами на реализацию которого обладают: государство в лице федеральных, территориальных и местных органов исполнительной власти; фирмы - застройщики, осуществляющие строительство (реконструкцию) объектов недвижимости; юридические и физические лица, официально уполномоченные осуществлять реализацию жилья, то есть рынок, на котором жилье покупается и продается впервые.

В качестве покупателей на первичном рынке жилья выступают конечные потребители, а также в меньшей доле – перепродавцы.

Вторичный рынок жилья – рынок жилых помещений, купленных и использовавшихся ранее их первоначальными владельцами, то есть квартир, обладающих определенной степенью износа, находящихся в частной или государственной собственности. Этому определению соответствуют также «новые» квартиры, реализуемые перепродавцами, поскольку это жилье продается не впервые, а также потому, что за время нахождения этого жилья в собственности перепродавца, имели место процессы амортизации, то есть это жилье все-таки отличается от жилья от застройщика.

В целях повышения уровня обеспеченности населения жильем, выполнением обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан, а также во исполнение целевых программ по формированию рынка доступного жилья осуществляется строительство жилья экономического класса.

В соответствии с Методическими рекомендациями по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса, жилое помещение рекомендуется относить к жилью экономического класса, если:

1. Технико – экономические показатели малоэтажных (до трех этажей) индивидуальных жилых домов и частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки), а также параметры комнат в них приведены с учетом нижеперечисленных подпунктов 1-3 и 7.

2. Технико-экономические показатели многоквартирных домов, в том числе малоэтажных, и параметры комнат в них приведены с учетом подпунктов 4-7.

1. Рекомендуемая площадь земельных участков для малоэтажных индивидуальных жилых домов – не более 1000 кв. м, для частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки) – не более 400 кв. м на одну часть жилого дома (один блок жилого дома блокированной застройки).

2. Рекомендуемая общая площадь малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки – не более 150 кв. м.

3. Рекомендуемые площади жилых помещений малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки – не менее:

- общей жилой комнаты – 14 кв. м.;

- спальни – 10 кв. м.;

- кухни – 8 кв. м.

4. Рекомендуемая площадь приквартирных участков для квартир первых этажей малоэтажных (до 4-х этажей) многоквартирных домов – не более 60 кв. м.

5. Рекомендуемые площади квартир в многоквартирных домах по числу комнат и их площади (по нижнему и верхнему пределу площади, без учета площади балконов, террас, веранд, лоджий, холодных кладовых и тамбуров) соответствуют следующим данным:

Рекомендуемая площадь квартир по нижнему и верхнему пределу площади (кв. м.):

- 1-комнатной квартиры — 28-45;

- 2-комнатной квартиры — 44-60;

- 3-комнатной квартиры — 56-80;

- 4-комнатной квартиры — 70-100;

- 5-комнатной квартиры — 84-116;

- 6-комнатной квартиры — 103-126.

6. Рекомендуемая площадь комнат в квартирах многоквартирных домов – не менее:

- комнаты в однокомнатной квартире – 14 кв. м.;

- общей комнаты в квартирах с числом комнат две и более – 16 кв. м.;

- спальни – 8 кв. м. (10 кв. м. – на двух человек);

- кухни – 6 кв. м.;

- кухни (кухни-ниши) в однокомнатных квартирах – 5 кв. м.

7. Рекомендованная высота жилых помещений (от пола до потолка) не менее 2,7 м.

С учетом изложенного объектом изучения является рынок, на котором впервые покупается и продается жилье, удовлетворяющее требованиям, предъявляемым к жилью экономического класса. Таким образом, продуктовые границы рынка определены как реализация первичного жилья экономического класса.

4. Определение географических границ товарного рынка

Географические границы рынков первичного жилья экономического класса определены административными границами административно-территориальных единиц субъектов РФ с численностью населения более 100 тыс. человек и административными центрами субъектов РФ.

Вследствие того, что на территории Курганской области находится единственная административно – территориальная единица с численностью населения более 100 тыс. человек, а именно – город Курган, географические границы рынка первичного жилья экономического класса определены как административно-территориальные границы города Кургана.

5. Определение состава хозяйствующих субъектов, действующих на товарном рынке

Продавцами на анализируемом рынке являются фирмы - застройщики, осуществляющие строительство (реконструкцию) объектов недвижимости, юридические и физические лица, официально уполномоченные осуществлять реализацию первичного жилья.

Покупатели - физические лица, осуществляющие приобретение первичного жилья экономического класса, а также в меньшей доле – перепродавцы.

На территории города Кургана в рамках проведения целевой программы Курганской области «Развитие жилищного строительства в Курганской области на 2011-2015 годы» в целях развития направлений строительства жилья, доступного для широких слоев населения, в том числе, для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в 2011-2013 гг. осуществляли застройку:<...>

В рамках мероприятий по реализации Региональных программ по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в Курганской области в 2011-2013 годах застройку осуществляли: <...>

В рамках проведения целевой программы Курганской области «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Курганской области на 2011-2015 годы» для обеспечения доступности приобретения жилья гражданами в Курганской области с различным уровнем доходов за счет получения ипотечных кредитов застройку осуществляли: <...>

6. Расчет объема товарного рынка и долей хозяйствующих субъектов на рынке

Расчет объема рынка первичного жилья экономического класса и долей хозяйствующих субъектов, действующих на указанном рынке, осуществляется на основании объемов реализации (кв. м.).

Доля хозяйствующего субъекта на рынке первичного жилья экономического класса рассчитывается как выраженное в процентах отношение показателя, характеризующего реализуемый данным хозяйствующим субъектом объем жилья, к общему объему реализации жилья на рассматриваемом рынке.

Доли хозяйствующих субъектов определяются по итогам каждого выбранного временного интервала.

На основании пункта 6.4 Порядка доля группы лиц на соответствующем товарном рынке определяется как сумма долей хозяйствующих субъектов, действующих на одном товарном рынке и составляющих группу лиц в соответствии с частью 1 статьи 9 Закона о защите конкуренции.

Информация о хозяйствующих субъектах, осуществляющих реализацию первичного жилья экономического класса и объемах реализации первичного жилья экономического класса на территории города Кургана за 2011, 2012, 2013 годы представлена в таблице № 1.

7. Определение уровня концентрации товарного рынка

В соответствии с пунктом 7.1 Порядка для оценки уровня концентрации рынка используются следующие показатели:

а) коэффициент рыночной концентрации (CR) - сумма долей на товарном рынке (выраженных в процентах) определенного числа (n) крупнейших хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке:

,

где:

D - выраженная в процентах доля i-го крупнейшего хозяйствующего субъекта, действующего на товарном рынке,

n - число рассматриваемых крупнейших хозяйствующих субъектов, действующих на данном товарном рынке.

б) индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI) - сумма квадратов долей (выраженных в процентах) на товарном рынке всех хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке:

,

где:

D - выраженная в процентах доля i-го хозяйствующего субъекта, действующего на товарном рынке,

N - общее количество хозяйствующих субъектов, действующих на данном товарном рынке.

В соответствии с различными значениями коэффициента рыночной концентрации и индекса рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана выделяются следующие уровни концентрации товарного рынка:

- высокий - при 70% <= <= 100% или 2000 <= HHI <= 10000;

- умеренный - при 45% <= < 70% или 1000 <= HHI < 2000;

- низкий - при < 45% или HHI < 1000.

Коэффициент рыночной концентрации (CR) на анализируемом рынке составлял:

- в 2011 году - 94,2 %;

- в 2012 году — 90,5 %;

- в 2013 году — 74,5.

Значения индекса концентрации рынка Герфиндаля-Гиршмана:

- в 2011 году — 4516,2;

- в 2012 году — 2854,99;

- в 2013 году — 1980,77.

Из расчетов следует, что рынки первичного жилья экономического класса на территории Курганской области за период 2011-2013 гг. являются высококонцентрированными с неразвитой конкуренцией.

8. Определение барьеров входа на товарный рынок

В соответствии с пунктом 8.1 Порядка процедура определения обстоятельств или действий, препятствующих или затрудняющих и ограничивающих хозяйствующим субъектам начало деятельности на товарном рынке (далее - определение барьеров входа на товарный рынок), включает:

- выявление наличия (или отсутствия) барьеров входа на рассматриваемый товарный рынок;

- определение преодолимости выявленных барьеров входа на рассматриваемый товарный рынок.

Разрешительные документы, в том числе, разрешение на строительство жилья, на ввод объекта в эксплуатацию предоставляется органами местного самоуправления только при предъявлении полного пакета документов в соответствии с требованиями Градостроительного Кодекса РФ в порядке и в сроки, предусмотренные действующим законодательством. По мнению хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность на рассматриваемом рынке, каких-либо препятствий со стороны уполномоченных должностных лиц в предоставлении таких документов, повышенных требований к застройщикам, необоснованном затягивании сроков исполнения и других административных барьеров не усматривается.

Земельные участки под строительство предоставляются органами местного самоуправления путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ. По мнению некоторых хозяйствующих субъектов, проблемой, связанной с предоставлением земельных участков под строительство, является установление в конкурсной либо аукционной документации завышенных требований к заявкам участников торгов, несоответствие которым может привести к отказу в допуске к участию в торгах.

Рыночная стоимость первичного жилья экономического класса, прежде всего, зависит от цен на стройматериалы, стоимости предоставления земель под строительство, стоимости подключения объектов к техническим сетям и коммунальным услугам, уровня заработной платы рабочих, уровня потребительского спроса на новое жилье в условиях конкурентной среды, местонахождения жилых объектов, наличия инфраструктуры. Важным фактором в формировании цен является правовое положение застройщиков на рынке жилья. Действующее законодательство РФ предусматривает повышенную ответственность застройщика за несвоевременную сдачу объектов. Речь идет об обеспечении застройщиком исполнения обязательств по передаче жилого помещения поручительством банка либо страхованием гражданской ответственности, требующем дополнительных расходов на оплату услуг такого рода.

Среди ценообразующих факторов на рынке первичного жилья экономического класса наибольшую долю в себестоимости 1 кв. м жилья занимают такие затраты, как строительно-монтажные работы, затраты на подключение и строительство внешних инженерных сетей, затраты на право владения земельными участками, затраты на проектно-изыскательные работы, оформление разрешений, утверждение проекта.

Активное развитие строительства в регионе, создание уверенной конкурентной среды, минимизация затрат застройщиков на оплату земельных участков под строительство, на технологическое присоединение объектов, создание более лояльных условий для застройщиков на законодательном уровне могут привести к снижению цен на первичное жилье в регионе.

9. Оценка состояния конкуренции на товарном рынке

Согласно пунктам 9.1 и 9.2 Порядка результатом оценки состояния конкуренции на товарном рынке является заключение о том, к какому виду рынков относится рассматриваемый товарный рынок: к рынку с развитой конкуренцией, к рынку с недостаточно развитой конкуренцией или к рынку с неразвитой конкуренцией. Заключение о том, к какому виду рынков относится рассматриваемый товарный рынок, дается на основании показателей уровня концентрации товарного рынка, наличия и преодолимости барьеров входа на товарный рынок.

Значения коэффициента рыночной концентрации и индекса рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана указывают на высокий уровень концентрации рынка первичного жилья экономического класса в период с 2011 по 2013 гг.

Расчеты показали, что относительные размеры долей хозяйствующих субъектов на рынке подвержены значительным изменениям, что свидетельствует о преодолимости барьеров входа и возможности доступа новых конкурентов на товарный рынок.